전월세 전환율(2.5%) 적용 시기: 2020년 10월부터

국토교통부와 법무부는 2020년 9월1일

주택임대차보호법 시행령 일부 개정안을 입법 예고했다.

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시행령 개정안 내용

__법정 전월세 전환율 상한 산정시 기준금리에 더하는 이율을 2.5%로 하향 조정했다.

이에 따라 법정 전월세전환율은 현재 기준금리가 0.5%인 점을 고려해 현행 4.0%에서 10월부터 2.5%로 낮아진다.

__임차인은 직접 거주하겠다는 집주인에게 집을 비워준 이후에도 해당 주택의 임대차 정보(전입신고·확정일자) 현황을 열람할 수 있게 된다.

__LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회가 연내 6곳, 내년 6곳이 추가로 설치된다

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Q. 전월세 전환율(월차임 전환율)의 적용 시기는.

A. 주택임대차보호법 시행령이 시행되는 시기(2020년 10월) 이후부터 체결되는 임대차계약부터 적용된다. 시행 후 기존 전세 또는 반전세 계약을 월세로 바꾸거나 보증금을 줄이고 월세를 높여 계약을 갱신하려는 경우 해당된다.

__ 법정 전월세전환율은 기존 계약을 변경하거나 계약기간 2년이 지나 갱신할 때 반드시 지켜야 하는 강행규정이지만, 신규 계약에는 적용되지 않는다. 따라서 신규 계약을 하는 임차인들이 전월세전환율 인하를 체감하기는 쉽지 않다.

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Q. 현재 진행 중인 계약에도 소급 적용이 되는지.

A. 제도 시행 전 이뤄진 계약에 대해서는 소급 적용하지 않을 방침이다. 전환율은 현재 4%에서 2.5%로 낮아지는데, 집주인과 세입자가 이 이상의 비율을 적용해 계약을 맺었더라도 2.5%를 초과하는 부분에 대해서는 법적 효력이 닿지 않는다. 2.5%를 초과해 계약을 맺었더라도 과태료 등 처벌을 하지는 않지만 세입자는 2.5% 초과분에 대해서는 내지 않아도 아무런 문제가 없다.

Q. 전월세 전환율에 따라 월세를 전세로 전환하는 것도 가능한가.

A. 불가능하다. 전월세 전환율이라고 표현했지만 실제로는 전세에서 월세로 전환할 때만 사용되는 ‘월차임 전환율’이기 때문이다. “월세를 전세(또는 반전세)로 전환할 경우 적용되지 않는다.”

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Q. 그렇다면 월세를 전세로 전환할 때에는 어떻게 해야 하나.

A. 전세를 월세로 전환하는 경우와 달리 월세를 전세로 전환할 때에는 법으로 정한 법정 전환율이 따로 존재하지 않는다. 대신 집주인과 세입자가 인근 전세 시세를 근거로 협의해야 한다. 다만 이 경우 역시 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 동의하지 않을 경우 강제할 수 없다. 심지어 월세를 전세로, 혹은 전세를 월세로 전환하는 자체에 대해서도 세입자 동의 없이는 불가능하다.