2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정안, 상가건물임대차보호법 개정안 국회본회의 통과
계약갱신청구권: 세입자는 2년 계약이 끝나면 1회의 계약갱신청구권을 행사해 추가로 2년 계약을 할수있다. 이로써 세입자는 총 4년(2+2년)으로 계약 연장을 보장받는다.
__계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 이때 주거 보장 기간은 2년이다.
__계약갱신에 특별한 의사표시를 하지 않는 '묵시적 갱신'은 갱신청구권 행사로 보지 않는다. 임대차법은 기존 계약 기간과 관계 없이 ‘1회’에 한해 계약갱신권을 인정하고 있다.
계약갱신 요구의 경우 구두나 전화통화, 이메일 등 다양한 방법이 가능하겠지만 분쟁에 대비해 증빙이 남는 방법(내용증명 등)을 권장한다.
__집주인과 세입자가 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한 사전 약정은 효력이 없다.
__임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약 기간을 1년으로 했더라도 1년 이상 거주하고 싶을 때는 2년을 그냥 살면 된다. 이 경우에도 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
__세입자가 갱신을 원할 때는 계약 만기가 6개월에서 1개월 남았을때 집주인에게 알려야 한다(최소한 계약 만료 1개월 전까지). 2020년 12월10일부터는 통보 기간이 6개월~1개월에서 6개월~2개월로 바뀐다(최소한 계약 만료 2개월 전까지).
__법 시행시 잔여 계약기간이 1개월 이상 남은 계약은 모두 갱신 청구를 할 수 있다.
__집주인이 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결한 경우 갱신청구권을 사용할 수 없게 된다. 즉 법 시행 전 집주인이 제3자와 전월세 계약을 체결했을 경우에는 갱신청구권이 부여되지 않는다. 다만 법 시행 전에 제3자와의 계약을 체결하지 않고, 계약 해지만 통보했을 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 법 시행 후에 집주인이 제3자와 계약을 체결했을 때는, 집주인은 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 없다.
__계약갱신청구권을 행사한 후 세입자는 무조건 2년을 거주해야 하는 것이 아니고 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 집주인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 단 세입자는 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.
__집주인은 실거주 등을 목적으로 세입자의 요구를 거절할 수 있다.
총 9가지 갱신 거절 사유:
▲집주인이나 직계존·비속이 최소 2년 이상 실거주하는 경우. 이때 집주인이 실거주하기 위해서는 계약 만료 전 6개월~1개월 기간에 통보해야 한다.
▲ 재개발·재건축 등으로 주택 전부나 일부가 멸실되는 경우, 법령에 의해 철거되는 경우
▲ 세입자가 월세를 2회 연속 연체한 경우, 또는 1개월 연체한 후 2개월 연속 지급했다가 다시 연체한 경우 등 2개월분 월세를 연체한 경우
▲허위 신분이나 주민등록번호로 임차한 경우
▲주택을 불법영업장 등 목적으로 임차한 경우
▲세입자가 동의 없이 주택을 전대한 경우
▲세입자의 중과실 화재가 있는 경우
▲세입자가 임차주택을 고의로 파손한 경우
▲세입자가 집주인의 동의 없이 인테리어 공사를 한 경우
__집주인의 직접 거주 사유가 허위일 경우에는, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있다.
/ 이때 갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간, 통상 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우를 말한다.
/ 손해배상 예정액은 전월세 계약 체결시 약정한다. 배상액은 갱신 거절 당시 임대료 3개월 분이나 새로운 세입자에게 임대해 얻은 월단위 임대료, 갱신 거절로 인한 손해액을 통해 산정한다.
/ 다만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우에는 손해배상 책임을 면할 수 있다.그 예외적인 사유는 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우.
/ 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우
이때 실거주 의사가 없이 허위로 갱신을 거절한 것으로 판단될 경우엔 손해배상 청구가 가능하다.
하지만 집주인이 입주하기 전에 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우나 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 이유가 인정되면 손해배상 책임을 면할 수 있다.
/ 정부는 갱신을 거절당한 세입자가 해당 주택의 전입 세대나 확정일자 정보를 열람할 수 있게 할 계획이다.
__계약갱신청구권 도입과 주택 매매는 아무런 상관이 없다. 집주인은 자유롭게 주택을 매매할 수 있다. 매매로 집주인이 바뀌면 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구하면 된다.
전월세상한제: 전월셋값 2년간 5% 이상 못 올린다.
__주택 임대료의 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 해야 한다.
__ 지방자치단체에 따라 임대료 증액 상한선이 5%보다 낮아질 수 있다.
/ 지방자치단체가 조례로 임대료 상한을 5%보다 낮추는 경우, 지금 존속 중인 계약이 만료돼 계약이 갱신될 때 지자체 조례 내용이 적용된다.
__계약 갱신시 임대료를 인상할 경우 집주인과 세입자는 협의를 통해 5% 범위 내에서 인상 폭을 정할 수 있다.
/ 계약 갱신시 집주인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 뜻이 아니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 집주인과 세입자는 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.
/ 계약 갱신시 집주인은 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 기존 임대료의 5% 내에서 임대료 증액을 요구할 수 있다.
/ 세입자가 끝까지 임대료 인상을 거부하면 집주인은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있다. 이때 요건이 충족된 것으로 인정되면 증액할 수 있게 된다. 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수도 있다.
/ 집주인과 세입자가 합의해서 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는데, 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우 가능하다. 이 경우 세입자는 차후에 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있다.
/ 계약갱신요구권을 행사할 때는 집주인과 세입자가 합의했다 하더라도 5%를 초과하는 갱신 계약을 체결할 수 없다.
/ 개정된 법률이 시행되기 전에 이미 임대료를 5% 넘게 증액해 계약 연장 합의를 한 경우,
세입자는 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위로 조정할 수 있다. 법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 세입자는 계약갱신요구권을 쓰면서 임대료를 5% 내로 조정할 수 있다.
아니면 일단 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되, 그 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해 5% 범위에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수 있다.
__집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해도 세입자가 동의하지 않으면 원래대로 전세로 계약을 연장해야 한다. 다만 세입자가 동의할 경우엔 월세로 바꿀 수 있는데 이때도 전월세전환율은 4%다. 전월세전환율이란 전세 계약 기간 중 월세로 바꿀 때 그 전환 비율을 정한 것을 말한다(‘한국은행 기준금리+3.5%). 2020년 7월 현재 연 4%다.
__월세나 전월세의 경우 계약을 연장할 땐 보증금과 임대료를 모두 따져봐야 한다. 집주인은 보증금이나 월세 중 하나만 5% 범위 내에서 올릴 수 있다. 보증금 1억원에 월세가 100만원이라면, 보증금만 500만원 올리거나월세만 5만원 더 올릴 수 있다는 얘기다.
__전월세상한제는 개정법이 시행되기 전에 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다. 만약 법 시행 전에 임대료를 제한 폭 이상 인상해 계약을 체결했더라도, 집주인은 초과분을 세입자에게 반환해야 한다. 즉 법 시행 전에 5%를 크게 넘는 금액으로 계약갱신을 했다면, 이번에 다시 계약을 하면서 개정된 법에 따라 5% 상한에 맞게 임대료를 조정할 수 있다. 그런데 이렇게 되면 계약갱신청구권을 1회 행사한 것이 되므로 2년 뒤에는 계약갱신청구권이나 5% 상한의 적용을 받지 못한다.
__계약기간(2+2년)이 모두 끝난 이후에는 인상률에 제한이 없다. 다시 말해 5% 증액 제한은 기존 계약을 갱신할 때만 적용된다는 뜻이다. 집주인은 새로운 세입자와 원하는 대로 계약을 체결하면 된다.
시행 시기: 2020년 7월31일 공포 즉시 시행된다.
__국회에서 의결된 법률안은 곧바로 정부로 이송돼 임시국무회의에서 의결되면서 공포를 거쳐 7월 31일부터 시행된다.
상가건물임대차보호법 개정안 국회본회의 통과
__상가건물임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치한다.
__법무부가 상가건물 임대차와 관련한 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할한다.임대차 보증금액과 최우선변제 대상 등을 심의하기 위해 법무부에 상가건물임대차위원회를 설치하되, 위원을 국토부 고위공무원으로 한다.
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