분양가 상한제 어떻게 할 것인가: 지정지역,적용시점,지정요건

분양가 상한제 어떻게 할 것인가

2019년 8월 12일 국토교통부는 투기과열지구 대상으로 분양가 상한제를 실시한다고 밝혔다. 

지정 지역은 투기과열지구 31곳: 서울 25개구, 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종시

분양가 상한제 시행 적용 시점, 입주자모집 승인 단계로: 재개발·재건축 사업의 경우 사업을 막 시작하는 단계인 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집 승인으로 늦춰지면서 재개발·재건축 사업을 진행중인 대부분의 단지들이 적용 대상에 포함됐다.

지정 요건(현행):  투기과열지구 내에서 

▲ 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과

▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과 

▲ 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정

전매 제한 기간: 이런 곳의 청약 과열을 억제하고, 단기간에 시세 차익을 얻는 것을 방지하기 위해 전매제한 기한을 (최장) 10년까지 적용한다.

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공공택지 분양가: 분양가는 땅값(감정가),건축비,건설사의 이윤으로 이뤄진다. 

__현재 지방자치단체별 분양가심사위원회가 심의해 승인한다. 

민간택지 분양가: 주택도시보증공사(HUG)가 간접적으로 통제한다. 

__건설사가 주변 분양가의 105퍼센트 이내에서 분양가를 책정하지 않고 지나치게 높게 책정하면 HUG가 분양 보증 승인을 하지 않는 식이다. 

__HUG 집계에 따르면, 2019년 5월 서울 아파트 평균 분양가는 3.3제곱미터당 2579만 9천원. 지난 1년간 12.54퍼센트 상승한 것.

현행 민간택지 분양가 상한제: 지금은 정부가 지정한 지역에서만 시행되고 있다. 2015년 4월 '전국' 대상에서 '지정 지역' 대상으로 바뀌었다. 

분양가 상한제 효과

__집값 상승세를 견제할 수 있다: 무주택 청약자에게는 기회가 될 수 있다. 

__하지만 서울 아파트의 경우 일반분양 물량이 적으므로(한해 아파트 매매량의 10~20%) 집값을 안정시키는 데 한계가 있을 것이다. 

__재건축 단지에 영향이 크다: 상한제를 적용받으면 일반분양 수입 감소로 재건축 투자성이 떨어진다. 재건축 단지 집값이 강세를 띠지 못한다.

공급 딜레마:

__상한제로 주택 공급량이 줄어들 수 있다: 상한제로 분양가가 내리면 사업성이 떨어져 건설사가 사업을 줄이기 때문이다. 이렇게 공급이 줄어들면 청약자들 간에 경쟁이 치열해지고 청약 기준이 올라간다.

__또 재건축,재개발의 경우 일반분양 수입이 줄어드는 만큼 조합원의 추가분담금이 늘어난다. 

__반면 이때 시세 차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라갈 수도 있다. 

'로또' 상한제 단지: 청약 경쟁이 치열한, 상한제가 적용되는 아파트를 분양받게 되면 분양가가 주변 아파트 시세보다 낮을 것이고, 이를 나중에 팔게 될 때 큰 이득을 보게 된다. 

__전매 제한 기간: 이런 곳의 청약 과열을 억제하고, 단기간에 시세 차익을 얻는 것을 방지하기 위해 전매제한 기한을 (최장) 10년까지 적용한다.