상가건물 임대차보호법 개정안 주요 내용: 계약갱신청구권,권리금 회수,환산보증금

2018년 9월 20일 상가건물 임대차보호법 개정안이 국회 본회의에서 통과됐다.

계약갱신청구권 기한 확대: 기존 5년에서 10년으로 연장

__단, 임차인이 3번 월세를 연차하거나, 건물이 노후되어 철거할 필요가 있는 경우 등엔 임대인이 갱신을 거절해 임대차를 종료할 수 있다.(상가임대차법 제10조 1항)

권리금 회수 기회 보호 기간 확대: 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 늘렸다. 즉 임차인이 권리를 받기 위해선 새로운 임차인을 주선해야 하는데, 계약 만료 6개월 전부터 임차인을 주선할 수 있다.

재래시장: 권리금 보호 대상에 포함된다.

환산보증금 문제는 여전:

__환산보증금: 월세 100만원을 보증금 1억으로 보고 본래의 보증금과 합한 금액

__환산보증금은 서울은 6억1000만원 이하, 수도권과 부산은 총액 5억원 이하, 다른 광역시는 총액 3억9000만원 이하로, 지역마다 기준이 다르다.

__상가임대차법에선 소규모 임대차의 경우 연 5% 이상 임대료 인상을 금지하고 있는데, 예컨대 서울에서 월세 500만원에 보증금 1억5000만원이면 환산보증금이 6억5000만원이 되어, 적용 범위 밖이 되므로, 갱신시 연 5% 인상률 상한제가 적용되지 않는다.

__환산보증금이 적용 범위 밖이더라도 10년까지 계약갱신 청구권을 행사할 수 있지만, 갱신시 연 5% 인상률 상한제를 적용받지 않는 이상 임대인이 50~100% 임대료 인상을 요구할 여지가 남는다.

__이런 경우 임차인 환산보증금 밖이라도 차임증가 청구제도(법원)와 상가임대차 분쟁조정제도(서울시)를 활용해 과도한 임대료 인상에 대항할 수 있다.

개정법의 적용 대상: 부칙 2조에서 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 밝히고 있다. 즉 기존 임대차 계약에는 적용되지 않는다. 개정법이 시행된 후 계약이 갱신되거나 최초 계약한 경우에 적용된다. 

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5년 이상 장기 임차하는 임대사업자에게 세금 감면: 조세특례제한법 개정안도 함께 통과됐다.

___부동산 임대소득이 연 7500만원 이하인 임대인이 같은 임차인에게 5년 이상 임차를 할 경우(임대료를 연 3% 이내에서 올릴 때). 6년째 계약분부터 임대 사업소득세와 법인세를 5% 감면해준다.